文/北京进深 林振兴

最近一年多，北京的阳台遍地开花。

但另一边，公众对于阳台封闭的投诉、举报、反馈意见也异常猛烈，而且很专业。

在朝阳，保利天汇、北京隅东序、中海三子（时光之境、朝阳ONE、萬吉玖序）；在丰台，中海丽金府、丽泽叁号院；在昌平，越秀星耀未来，这些项目都遭遇过此类烦心事。

反对封闭阳台，动了谁的奶酪？

最激烈的当属周边没有“黑科技”加持的老项目，它们担心遭遇新盘的“毒打”。此外，还有附近已购房业主，他们在意会影响本区域房价其他二手房保值。

人性就是这样，不患寡而患不均，所以封闭阳台也成为了他们的“眼中钉”。

新业主们虽然强烈渴望封闭阳台，但也害怕如果规划审批明确不让封闭阳台，即使自己封闭阳台，最终也会被举报为违建，被依法强制拆除。

帝都人民的反馈意见很重要。

按照北京地产开发流程，新楼盘入市之前，先公示总平图，然后接受公众反馈意见，没啥大问题后，才下发规划证，出正式户型图。

没办法，开发商也必须认真对待这些反馈和投诉，以各种形式承诺阳台不封闭。

中海做了一个榜样。3月24日，朝阳萬吉玖序的最新反馈意见里，有这样一段描述：

“市民较为关注的开敞阳台按照水平投影面积计算，我单位承诺后期不封闭使用；设备平台属于附属在建筑外围护结构上的构件，按规范要求设计，我单位承诺后期不封闭使用。”

这里需要先厘清一个概念：内置阳台和外置阳台。

内置阳台，即结构内阳台，结构主体为剪力墙结构，包括大多数设备平台或结构挑空。主体结构以外，即外置阳台，包括奇偶阳台、防火挑檐变阳台。

外置阳台如果封闭，太明显；而内置阳台封闭，则可以很隐蔽。

在丰台，中海的两个新项目——丽金府和丽泽叁号院，也均承诺，将在后期申报规划许可手续时提供开敞阳台及设备平台在施工过程中不做封闭的承诺，并在后续房屋销售合同中注明为开敞阳台且不封闭。

其中，丽泽叁号院还强调，“每户阳台建筑面积不超过住宅套内建筑面积的10%。”

这是北京2月“好房子”最新阳台标准，它给阳台赠送尺度做出了明确的量化，“按需设置封闭或开敞阳台。每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，进深不大于1.8米。”

很显然，虽然有关部门鼓励阳台，但不意味着让阳台“肆意生长”。

在新规下，通州新盘城建国誉颂的阳台赠送尺度，就明显超标了。105平户型的开敞阳台有14.04㎡，约为套内面积的17%。

再如，丰台的建发观宸111平起步户型，阳台面积18平米；165平户型，阳台面积超过27平米。

阳台面积与建筑面积的比例分别为：18%、16%。

与建筑面积的比例已经明显超过规定，去掉公摊后的套内面积更不用说了。

按照82%产权得房率计算，111平户型套内面积约92平米，阳台面积占到了19.6%。

有的开发商认真对待群众的每一条反馈意见，但也有开发商在封阳台上打起了太极。例如，越秀星耀未来，反馈意见中，群众要求越秀公开承诺并在预售合同中明确阳台和设备平台不封闭。

越秀方不仅没正面回应，反而打起了太极。“我公司承诺交付前将严格按照规划审批方案建设及验收，依法合规进行销售宣传。”

它在回复上格外谨慎，“交付前我公司将严格按照规划审批方案建设施工，验收时与审批方案相一致。项目交付后，阳台归小业主自行使用。”

这句话的潜台词是，后期业主阳台封闭不封闭，与我开发商没有半毛钱关系。

但是，如果阳台不能封闭，就等于部分空间失去了功能。而且开敞阳台，不如封闭阳台实用，比较鸡肋，尤其是北京冬季漫长、沙尘大。

拿越秀户型举例。如果不封，客厅、卧室都不完整，阳台甚至占了客厅的一半。

以至于此前，不少网友吐槽星耀未来的户型过程稿，阳台侵占客厅面积，“我几百万都花了，为了几万买个客厅残缺的房子？”“这户型，沙发和电视不好摆”。而且这种阳台两端有结构墙，视野和使用率还不如通面宽的落地窗。

所以，通常验收前开敞，验收完毕后，开发商会封闭成室内面积，赠送一半面积。

这是北京默认的一种做法，是送面积的温床。但严格意义上讲，这种做法存在争议。

按照民用建筑通用规范GB55031-2022中规定：当阳台封闭时，应按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。在这条规则下，如果是封闭阳台，应按全面积计算。

一个敏感而现实的问题来了——在未来交付时，带阳台的新盘，到底阳台会不会封？或许马上就会有答案了。

楼市下行，北京一些区域的楼盘规划审批的尺度放宽，地产商用送阳台、露台，已经见怪不怪。此举目的是为了让地产商的房子好卖一点，进而拉动土地市场，而购房者也得到了实惠。

顺义、丰台、大兴、石景山送阳台之风刮得很盛。其中，最牛的偷面积区域，当属顺义和通州。

顺义，从原来的防火挑檐变阳台，到现在的南面和北面都双偷设备平台和挑空空间。这意味着这些偷来的面积，是百分百不算产权面积。

通州的国誉颂的整体赠送尺度，甚至超过了顺义的星悦时光。国誉颂建面125.86㎡三室两厅户型，有将近25㎡的赠送面积，实际的建面使用率超过102%。

赠送形式主要有：北向设备平台3处，南向进深1.8米开敞阳台，以及挑空平台有3处。

但海淀向来比较严苛，尚未在送阳台上松动，所以开发商还没有“封阳台”的烦恼。

海淀群众的反对声，有多坚决和强烈？去年10月11日，针对海开颐海澐颂项目设计图纸，反馈上来了38条意见。其中，有一条意见最带有情绪色彩，“强烈反对该项目有阳台规划，会影响本区域房价其他二手房保值。”

彼时，颐海澐颂开发商只能信誓旦旦回复，“本项目规划设计中住宅均未设置开敞阳台、露台。”

以至于到现在，功德寺两项目都开卖了，海淀人民还是没等来阳台。